首套房的定义
首套房指购买仅拥有一套住房。中国人民银行规定我国城市居民购买套住房享有按揭贷款利率优惠。
所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。想要按照购买“首套房”享受各种税费 减免和贷款优惠，必须由购房人本人提出申请，凭购房合同 和身份证件，到所购房屋所在地的区县房地产交易中心提交申请。各交易中心自受理之日起7个工作日出具首次购房证明。
二套房的定义
如果购房者贷款购买过一套房屋，并且能通过房屋登记系统查询到房产的话，再进行贷款买房的就算二套房，用贷款购买过一套房，但后来出售卖掉了，而且通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再进行贷款买房的也算二套房，全款购买过一套房，而且通过房屋登记系统也能查询到房产的，那么再进行贷款买房也算是二套房，尽管当地暂不具备房屋登记系统查询条件的，但若银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，那么再买房就算是二套房。
需要注意的是，全款购买过一套房，然后就卖掉了，房屋登记系统查不到，再进行贷款买房的，其实是不算二套房的。虽然现实生活中有很多夫妻为了买房假离婚，他们以为假离婚就可以以首套房的名义来贷款买房，但是先这种方法已经行不通了，因为即使购房者夫妻离婚了，房产判给一方了，只要央行的征信系统中曾经有房贷记录，那么另一方再贷款买房也会被认定为二套房。
首套房利率上浮
高房价，已经开始凸显风险。银行冲在最一线，对房地产市场最敏感，提高利率，并不是为了增加贷款收入，而是为了遏制炒房。又因为限制炒房的政策是如此明显，所以哪怕能多收点利息，也让银行担忧甚巨，于是直接拒贷。在这样的敏感期，新华社发文喊话：稳定房地产，调控要从严！文中指出，在实践中坚决贯彻“房住不炒”的政策导向。
买房首套和二套房区别是什么
首付款不同：贷款购买二套房的话，其首付款一般在40%以上，对比首套房的25%来说，提高了不少，意味着需要准备更多的首付款才能成功购房。
贷款利率不同：二套房的贷款利率会在首套房的基础上上浮一些，意味着需要向银行支付更多的利息，购房成本也增加了不少。
契税税率不同：首套房的契税是1%-3%，而二套房的契税税率为2%-3%，相对来说购买90平以内的房子，就要更多的支出。
买二套房要注意什么
1、了解购房政策
对于二套房来说，不像首套房那般，只要拥有购房资格都是可以购买的，因为在政策上对于二套房是有不少限制的，特别是在部分一线大城市中的限购政策，对于单身人士是只能购买一套住房的，也就是说政策上不允许购买二套房，这时候就不要多花心思去筹钱、看房等准备了。
2、注意银行贷款规定
不少购房者在购买二套房时，会选择向银行申请贷款来支付二套房的房款，选择贷款的话，应提前去银行对贷款的相关事宜进行一个详细的了解，避免因为房贷利率、贷款额度等因素考虑不全面，导致后期生活压力变大，从而影响到生活质量。
3、了解楼盘规定
买二套房之前，最好是去楼盘咨询下相关的购房限制，特别是有部分开发商是不允许用公积金贷款的情况，还有部分开发商对贷款银行也是有指定的，因此需要提前了解，做好充分准备。
首套房卖掉之后再买一套，算第几套？
贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房就会算成是首套，若贷款未结清则算二套房。个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
夫妻俩人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清，银行业金融机构贷款利率和首付比例若贷款未还清，就会算二套房以上。个人名下有全款购买的住房，再贷款购房，过去只认贷这种情况不算二套房，但现在加了认房虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房；市场中改善型需求购房者面临尴尬选择，尤其首套住房无贷款记录，需要贷款购买第二套住房的购房者将受到直接的影响。
首套房认定标准？
1、贷款买过一套房且商业贷款已结清的，若再贷款买房算首套。
2、贷款买过一套房后期卖掉，在房屋登记系统查询不到房产，但是在银行征信系统里能查到贷款记录，如果再贷款买房算首套。
3、已经用全款买过一套房，如果再贷款买房算首套。
4、全款买过一套房后来卖掉，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房算首套。
5、个人名下有两套房的商业贷款记录，贷款全都已还清并且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房算首套。
7、夫妻两人其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若是贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款算首套。
但是，这里需要额外指出的是，目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分“首次购房”与“首套房”，相对于首套房，首次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次购房”，购房的首付比例也会低于已有过购房经历的人。
二套房认定标准？
1、贷款买过一套房，在商业贷款没有还清的情况下在再贷款买房被认定为二套房。
2、个人名下有两套房，都是采用商业贷款方式购买的。一套房商业贷款已还清，另一套房商业贷款没有还清，这种情况下再贷款买房为二套房。
3、在“首套房”认定标准比较严格的银行，只要是以前办理过住房贷款，无论贷款是否还清或者房子是否卖掉，再贷款买房都会认定为二套房。
4、在“首套房”认定标准严格的银行，只要名下有房产，无论全款购买还是贷款购买，再贷款买房都认定为二套房。
5、夫妻双方其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人再以夫妻名义共同贷款，如果婚前的贷款没有还清也是被认定为二套房。
6、要准备结婚两人，在未领取结婚证的情况下，其中一方名下有房产但房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录。两人结婚以后由无贷款记录的人申请贷款买房，会因为双方是新购买房产的产权人而被认定为二套房。
7、婚后双方共同贷款购房，离异后其中一方再次申请贷款购房，在这种情况下购房被认定为二套房。
8、父母名下有住房，若以未成年子女名义再购房的话会被认定为二套房。
购买首套房和二套房有什么区别？
1、首付比例不同
在部分不限购、限贷的城市里，如果购买的是首套房，并且是通过商业贷款买的，商业贷款的首付比例一般为20％。至于二套房商业贷款首付款比例，则为30％。
2、利率上有区别
在各地房贷利率不断上涨的情况下，二套房的贷款利率是要比首套房的贷款利率高出不少的。如果就公积金贷款而言，二套房贷款的贷款利率，是在首套房的公积金贷款利率的基准础上再上浮10%的。
3、贷款额度有区别
二套房贷款额度要比首套房的贷款额度低很多。据国家新政策，首套房借款人可贷的额度，最高为购房款的7成，首付为3成，公积金贷款，首付则可低至2成，如果是二套房商贷，借款人最高仅可贷6成，首付则要4成，最主要的原因是贷款额度与借款人的资质有关。
4、贷款的难度区别
二套房的贷款难度要比首套房贷款难度高很多，尤其是在遇到银行资金比较紧张的时候，二套房的贷款往往是很难申请到的。
