公寓投资存在哪些优势和缺点?
优势：
1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力;
2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便;如果作为投资品，不仅能享受一定的，也便于出售转让。
3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。
缺点：
1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少;
2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。
如何让公寓投资更值?
一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：
1、首先旺地
选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高;
2、选择好的物管和开发商
由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。
3、看区域规划前景
有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且将更高。
除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”。
公寓投资的怎么算?
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其如何。
一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金计算公式：
租金=(月租金*12)/购买房屋总价=(4000*12)/120万=4%。
而目前公寓投资的租金在3%-5%之间，但也有不错的公寓可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，也将更高。
除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：
1、投资回收年数
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12
投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
2、15年与房产买入价关系
物业的年*15年与房产购买价关系
这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：
如果该物业的年*15年=房产购买价，该物业物有所值;
如果该物业的年*15年>房产购买价，该物业尚具空间;
如果该物业的年*15年<房产购买价，该物业不宜投资。
除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的，预期年化率在9.5%-10.5%之间。
买公寓未来发展怎么样呢？
住宅式公寓发展空间较大，有学区，能居住，适合刚需客户的置业，广受年轻人喜欢，未来空间同比住宅差不多。
而其他公寓类型，会受限于非住宅功能的原因，成交频率低，成长空间很有限，但它的租赁功能空间非常大，预计后续可以为更多的中小工商业提供良好的发展环境，租金空间较大，可以作为创业或者投资使用，成为固定资产不会太亏钱。
公寓有不同的性质，那么如何区分？
通常一看房产证的房产性质（不是土地性质），二看土地出让金的时间（70年是住宅，商业的公寓是50年），三看水电费用，民用水电价格的是住宅，否则就是商用性质的。
如果是住宅性质的公寓，基本上与住宅是一样的，仅仅是包装形式不同，通常体现为单间或者一室一厅，通常不提供管道煤气（煮饭需要用电磁炉），这种比较适合单身或者情侣居住，一旦结婚了，尤其生了孩子就不够住了。
商业性质的公寓则必须要注意存在一些特殊情况，部分物业缴纳土地出让金到建成已经有多年了，所以存在即便是一手楼，剩余的土地出让金年限不多。
商业性质的公寓不能迁户口，不能有学位，所以对于很多买房就是为了学位的人来说，商业性质的公寓就没有买入的必要了。
商业性质的公寓金融属性差，当前很多银行不受理商业性质公寓贷款申请，即便有可以受理贷款，贷款额度也不超过5成（不分首套二套），相比住宅的首付比例会高一些，同样的贷款利率也会比住宅高一些。
按照广州市的政策，一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。如果是二手商服类物业，则比较复杂，看该物业是何时取得，如果是2017年330之前取得，也可以出售给个人，如果是330之后取得，则只能出售给法人。所以购买一手楼的商业类公寓只能以法人名义购买，也就是需要注册公司，这个导致商业类的公寓购买门槛大幅度提高了。
在这些限制条件约束下，商业性质的公寓目前受众面大幅度下降了，有意愿购买公寓的人少了很多，也导致公寓的房价涨幅缓和很多。
当然商业性质的公寓也有很多好处：
1、既然用公司购买，不限购的，有钱可以购买多套，当然目前在广州公司名义购买住宅也是不限购的。如果购买个人持有的二手公寓也是不限购的，所以对于没有购买住宅资格的人来说，投资公寓也是一个很好的渠道。
2、商业性质的公寓可以注册公司，满足创业的需求，如果让放置营业执照也是可以有收入的。
公寓与传统的商品房的区别
1. 产权性质不同
公寓产权性质一般商住两用性质；普通商品房性质为住宅。
2. 产权年限不同
酒店式公寓大部分是50年产权；而普通商品房产权年限为70年。
3. 得房率不同
公寓公摊一般较大，得房率在65％－75％左右；而普通商品房一般得房率在83％－86％左右。
4. 水电费用不同
公寓水电费一般是是按照商业用水用电的标准执行；而普通商品房水电一般是民用标准，生活成本要省很多。
5. 信贷政策不同
公寓需要全款购买；而普通商品房首套可贷6．5成，二套可贷款4成。
公寓未来发展趋势
1. 购房资格宽松。现在我们能够看到今年不少城市都出现了通过放宽购房资格来吸引高学历人才的“抢人大战”。但是这种现象并不能长期持续，因为想要留住人才单靠政策宽松是不够的，需要稳定的就业环境和众多大企业的入驻才能真正让人才的收入稳定，扎根于此。一旦等到城市劳动力和就业状况进入了饱和状态，购房资格将逐渐收紧，就像前两年的大城市一样，外地人一房难求。到时候公寓房作为不限购不限贷的住房，可能会成为新时代的“抢手房”。
2. 经济性强。买公寓的有钱人其实很少有人真的会居住在里面，大部分还是会出租出去。随着城市经济的不断繁荣，不少白领都会选择交通便利，配套齐全的公寓房租住，这样的房子不仅房租高，而且水电费用也不用房东来出，比住宅的经济性要好太多。3大趋势在变化。我们现在国内房价的发展有点像国外楼市刚刚成型的样子。随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。按照国外大城市的趋势来看，公寓房将会作为城市商业区内部最抢手的住房之一，即使产权只有40年，到期后也能够续租，基本不需要担心拆迁换地方等问题。
公寓怎么计算
1、任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看其如何。
2、一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是40万，每月租金为2000元，那根据粗略的租金计算公式：租金＝（月租金＊12）／购买房屋总价＝（2000＊12）／40万＝6％。
3、6％超高租金完全跑赢市场上其他的理财方式，而且更值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，也将随之水涨船高。