什么是公寓
首先公寓这个概念模棱两可，没有严格的定义，很多时候大家讨论的的公寓并不是一回事。就重庆市场而言，从本质上的划分，公寓就只有两种：住宅性质和商业性质。
住宅性质公寓基本和普通住宅类似：土地性质是住宅，重庆公寓产权年限一般是50年，可以落户可以带，水电费用参照民用标准，常理来说考研通天然气，事实上很多没通，通气和不通气价格上差价明显。而且，这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。
而商业性质公寓，用地性质是商业，更多的类似商铺。原本用途是修建商业写字楼、商铺的土地，最后修建了产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，能提供部分住宅需求，但和真正的住宅有本质上的差异。
为什么有人投资公寓
商业性质的公寓基本不限购，只要你有钱，想买就可以买得到。对于很多“三无”人员来说，很有吸引力。而且，公寓大都是小户型，一室一厅，或者小复式。价格上往往比住宅便宜，有的甚至低得多。总价上门槛比较低。不限购+总价低，看起来很有性价比，对于看重的投资者来说极具吸引力。此外，很多公寓还带“返租”，看起来包赚不赔，简直是天上掉馅饼一样。
为什么不建议大家买公寓？
其实不建议大家买公寓，主要是基于它的一个增值空间，也就是带给我们家庭财富提升的一个价值权重。公寓是商业性质的，它在未来的增值空间是特别小的，而且我们持有的压力也相对较大，因为它的水电气都是商用的。
另外一方面，当公寓再次转手的时候，中间高税费，让很多朋友都不愿意购买，所以它的变现能力特别的弱。所以其实很多时候建议大家不买公寓，是因为我们有更多的商品房可以选择有取代的优质产品，并不是说公寓就不值得买。
买公寓房的利弊
公寓产权只有40年或50年，住宅楼是70年！其次是公寓的水电物业相对比较贵，另外转手需要缴纳巨额的手续费，并且阳光没有住宅楼充足！有人说交税能交多少。
1、任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其如何。
2、一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金计算公式：
3、租金＝（月租金＊12）／购买房屋总价＝（4000＊12）／120万＝4％。
4、而目前公寓投资的租金在3％－5％之间，但也有不错的公寓可达6％。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，也将更高。
为什么不建议买公寓
一、产权仅有40年
相信大家都知道，在短短几年内，房产证就已经下岗了，而现在不动产产权正式实施了，虽然因为公私财产的受保护权，70年产权可以续期，然而，很遗憾的是，小编不得不告诉那些买了公寓房的业主，对于40年公寓而言，未来自动续期或缴纳费用还是个未知数。
因此，麻烦就来了，购买了公寓房不仅要担心将来到期是否能续期这个问题，更重要的是，就算能续期，如果续期申请不通过，你的土地产权就被收回。在这样的情况下，大家可以试想下，如果房子也不是你的了，而且40年公寓无法办理户口，那么你的孩子将无法入户口。
二、水电费用贵，有些无煤气
你知道吗？虽然从价格上来讲，公寓房总价是要比普通商品房低，但是，公寓房属于商用性质，依照商用收取向业主收取的水电费。这也就意味着，购买公寓的业主要比民用要掏出更多钱，另外，很多公寓是不准安装煤气的，如果长期生活，要将这点考虑，以免生活不便。
三、购房首付高，转让手续费贵
在买房的时候，一定要把房子是否容易转手这个问题考虑进去。相对于70年的普通住宅，公寓在转手卖出时要缴纳很多费用，千万别小瞧了这些费用，如果认真地计算起来的话，那么这些费用加起来约占房款的10至20％。另外，一般公寓类的房子都要求高首付，一般为50％。
四、户型面积小
其实，仅仅是作过渡房的话，那么公寓房还有一些行情，但是，对于二手房市场而言，公寓房是没有什么行情的，皆因公寓房的面积实在是太小了，一般家庭都是不会考虑的。公寓通常大概50至70平米，整体结构不平整，视觉上有压迫感，而且只适合单身和新婚夫妇居住。
为什么普通人千万不要买公寓？
很多人买公寓，刚开始都是奔着它精美的装修、总价低、买一层送一层、不限购不限贷等优势去的，结果买入后发现问题重重：
1，公寓不能落户，没有学区；
2，商用水电，费用贵，很多还无法用燃气；
3，一层十几户甚至几十户，如果住的高，上下楼等电梯留言不少时间；
4，公寓住户比较复杂，有做美甲的，开公司的，甚至还有你想象不到的职业；
5，因为公寓都有一条大走廊，户型基本无法做到南北通透，想要通风，只能把门打开；
6，交易税费贵，甚至能达到总价的20%-30%，一套50万的公寓，交易税费超过10万。
7，涨幅有限。我所在的城市，这三年商品房价格虽然涨的不多，但也涨了30%，但公寓的价格基本没涨。再加上公寓高额的税费，即使原价卖出，也要亏损20%，更别说最近楼市低迷了。
8，贷款比例低，公寓首付比例一般要达到50%以上，且贷款利率比普通房贷要高。
我们来做个粗略的估算。我们假设三年前有两个人，A和B，各有30万，A贷款60万买了一套90万的商品房，B贷款20万买了一套50万的公寓。三年后商品房涨幅30%，公寓基本没涨。A把房子卖了，扣除5%税费，不算银行利息，A当初投入的30万，现在可以得到51.15万（90*130%*0.95-60=51.15万）；而B扣除20%税费后，只能得到20万（50*0.8—20）。A拿着卖房赚到的钱，还能置换更好的房子，而B很可能只能从头开始。
1、土地出让金时间
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
你会发现住宅交的年限比较长，公寓时间比较短一般是40年，也就是40年后土地出让金该如何交？
住宅通常交房价的1.6%土地出让金，公寓需要交评估值的40%土地出让金，显然这是非常可怕的事情。
2、层高不同
通常住宅每层的高度较高比较适宜，公寓一般比住宅要矮一些。
3、居住成本不同
住宅一般水电煤费用国家标准，相对较低一些（也有一些小面积的住宅不通煤气的），公寓一般不通煤气，且水电煤普遍单价贵于住宅。
4、周边环境不同
住宅通常所处环境安静一些，每一层居住的人不会太多相对安静，公寓每层的住户相对较多比较吵，而且公寓有可能改成了商业性质的物业，来来往往人员较多复杂，电梯也比较拥堵。
5、采光通风不同
住宅一般采光通风比较好，公寓采光通风相对住宅差一些。
6、住宅金融属性好，公寓很差
住宅可以首付三成，当然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申请30年，住宅也可以申请公积金，公寓不可以的。
但是公寓首付一定5成以上，年限最多10年。
而且当前很多银行还不受理公寓的贷款需求，尤其基于非购买的纯抵押（经营贷）通常难度会更大一些。
7、住宅税费低，公寓太高了
住宅交易的税费最低可以1%（免个税，免增值税，仅仅交1%契税），即便比较高，通常也是9.3%（1%个税，5.3%增值税，3%契税）
但是公寓的税费就更高了，如果不提供发票税费通常15%，如果提供发票则看情况，一般来说，如果有升值，税费很高的（土地增值税一项就是升值部分的30%-60%）。
8、学位户口问题
住宅可以落户口，可能有好的学位；
公寓无法落户口，自然也不能因此入读学位房了，很多人买房的目的是为了入学，那就务必慎重了。
9、流转问题
目前在广州新购买一手楼的公寓（再次强调商业性质的），必须公司名义才能购买，三年限售，而且将来也必须转手卖给公司，这样子将来流转就不容易了。